Про панельные дома — можно посмотреть видео (ниже), а можно — это же прочитать текстом (еще ниже):
Читаю ли я форум о недвижимости, общаюсь ли со знакомыми, выбирающими квартиру — рано или поздно в тематическом разговоре всплывает «чтоб купил(а) панель?! я!? Да никогда в жизни! Она же… … …». А вот на месте многоточия можно подставить большоое количество пунктов, по которым это самое «ни-ког-да!». Иногда особенно забавно — эти пункты произносятся прямо сидя у нас в гостях в теплой (жаркой!), совершенно бесшумной в плане слышимости соседей и вообще всяко приятной панели!
В очередной раз ответив подробно на все опасения в духе «нет, не слышно. Нет, не дует и не дуло и вообще жарко и специально для этого палец о палец не ударили, хотя живем далеко не в первой панели», так вот, в очередной раз ответив все это, я решила собрать в одно наиболее полезную информацию о панельных домах.
О том, почему вокруг них ходит так много «мифов и легенд», что из этого правда, а что, мягко говоря, не очень.
Чтобы, если уж начинать жить в панели, то делать это с максимально возможным (а он — возможен!) комфортом.
Итак, начнем.
Один из главных мифов о панельный домах — «страшненькие они».
Так вот (на фото ниже) это — панель. Абсолютная. Все стены, и внешние и внутренние — панельные. Как видим — дома очень разные.
Последнее фото — тоже панель. Облицованная отделочной плиткой «под кирпич».
Современные панельные дома могут иметь самые разные фасады и решения.
Могут иметь остекление «в пол», могут иметь «кирпичный» внешний вид.
Так что — вопрос с экстерьером дома — снимаем. При огромном многообразии отделок — есть из чего выбрать на самый разный вкус.
Еще одно частое упоминание при слове «панельный» это «промерзают и холодные».
Тут сложнее.
Нужно понимать, что панель бывает разных «поколений», и самые первые — скажем так, далеко не самые удачные в плане любых ТТХ.
Панельные дома можно условно разделить на несколько типов, соответствующих этапам (годам) их строительства:
Панель первых поколений (годы строительства 1950-е — 1960-е)
Это самые первые панельные дома в стране. Соответственно, именно на основании впечатлений от этих серий и были созданы все ранее описанные «ужасы» панельных домов, как то — плохая шумоизоляция, плохая кровля собирающая конденсат, непрочные и холодные внешние стены и много чего еще.
Да, действительно, первые серии панельных домов могли «похвастаться» всем перечисленным. Именно потому, что они изначально, проектировщиками НЕ планировались «на века», а предполагалось, что прослужит такое жилье не больше 25 лет, это была временная мера.
Именно поэтому существует во многих городах программа по сносу устаревших пятиэтажных домов, которая стартовала в 1999 году и продолжается по сей день. Избежала этой участи всего лишь одна панельная серия — 1-515, поскольку была признана достаточно комфортной и пригодной для проживания.
Поэтому да, покупка панельных серий тех лет — это огромный шанс получения так всех пугающих «холода, слышимости и много чего еще плохого».
Но — панели первых серий осталось сравнительно немного. Поэтому, поняв откуда ноги растут у «сложившегося общественного мнения», давайте рассмотрим наиболее распространенные ПОСЛЕДУЮЩИЕ серии панельных домов.
Панельные дома 60-х-70-х
В отличие от своих пятиэтажных собратьев панельные дома, возведенные в 60-70-е годы, пока не собираются исчезать с карт городов.
Более того, эти девяти- и двенадцатиэтажки прочно заняли свою нишу на вторичном рынке Москвы. По оценкам экспертов, на квартиры в таких домах приходится 10-17% предложения.
(больше всего в столице распространены панельные девятиэтажки серий II-18/9, 1605/9, I-515/9М, I-515/9Ш, II-49).
Эти дома по форме и планировкам схожи с пятиэтажками первых серий, однако имеют значительные улучшения:
- Высота потолков составляет 2,64 м
- А метраж кухни – от 5,2 до 8,1 кв. м
- В домах есть лифт и мусоропровод
- Наружные стены выполнены из трехслойных керамзитобетонных панелей, с утеплителем (пенопласт либо фибролит). Толщина 300 мм. Это, в отличие от предыдущих серий (однослойных панельных плит), обеспечивает лучшую теплоизоляцию квартир
- Внешний вид домов также стал более интересным
- Появились большие лоджии/балконы
- Квартиры некоторых серий имеют до 72 метров общей площади и по две огромные лоджии
Правда, в отдельных сериях в однокомнатных и двухкомнатных квартирах не предусмотрен балкон вообще, а в «трешках» и «четырешках» могут быть смежные комнаты.
И герметики в швах вместе с утеплителем в наружных стенах — приходят со временем в негодность.
Поэтому в таких домах — надо уделять пристальное внимание (изнутри квартиры) качеству швов. И при необходимости, устранять щели силами промышленных альпинистов из соответствующих компаний. Тогда с теплоизоляцией квартиры — все будет в порядке.
С этим типом панелек — действуем по принципу «предупрежден — значит вооружен», и проблемы — решаемы.
Следующий тип панельных домов — многоэтажки современных серий
1980-е — 2000-е (некоторые — до почти настоящего времени)
(это, например, московские серии П-3, П-44, КОПЭ (и многие другие)).
По оценкам экспертов, построенные в 80-е годы многоэтажки являются самым ходовым товаром на рынке вторичной недвижимости. Они широко распространены практически во всех районах Москвы и других городов России и пользуются устойчивым спросом.
У этих панелей есть несомненные преимущества:
- Они еще могут считаться современными, но по цене значительно доступнее вчерашних новостроек
- При этом дома отличаются довольно удобными планировками: просторные кухни и прихожие, изолированные комнаты и т.д.
- В домах применен новый вид утепления наружных стен, обеспечивающий прекрасную теплоизоляцию
- В серии КОПЭ наружные швы присутствуют только на торцевых частях дома (еще один плюс к теплоизоляции), и толщина внутренних стен до 22мм, что обеспечивает еще и полную шумоизоляцию от соседей
- В серии П-3 в «трешках» 2 балкона
- Во всех этих домах в подъезде возможно оборудовать место для консьержа, подъезды достаточно удобные и комфортные
- Присутствуют приквартирные холлы
Новейшие серии панельных домов
2010-е — настоящее время
Панельные дома 21 века вообще не имеют практически ничего общего со своими предками начала 50-х.
От серии к серии в них устраняются недостатки прежних вариантов, внедряются новые технологии.
Внешний вид новейших панелек в принципе неотличим от монолитных домов. Стыки НЕ видны, и, соответственно, проблемой быть перестают в принципе.
В современных панелях стало возможным сделать перепланировку. Да, с мЕньшим объемом творчества и вариантов, чем в монолите или кирпиче, но — возможность появилась!
Итого.
Чем же отличается современная панель от первых серий:
- Заметно улучшена планировка помещений — большие кухни, коридоры, комнаты
- Есть возможность покупки квартиры с уже застекленным балконом/лоджией и двумя санузлами
- Разнообразные фасады строений, без швов и любых других некрасивостей первых серий
- Качественные многослойные панели обеспечивают более высокие показатели шумо- и теплоизоляции:
Но даже предыдущие, устаревшие серии панельных домов сейчас активно и эффективно утепляют силами города, после чего они приобретают все качества современной панели в плане теплоизоляции:
- Им меняют и герметизируют «прохудившиеся» от времени швы:
- Добавляют слой утеплителя:
- А дальше —
или накрывают навесным вентилируемым фасадом:
или штукатурят:
Соответственно, если выбирать вот такую, обновленную, панель, то бОльшая часть «претензий» к ней — снимается.
Так все таки. Что же это за «проблемы со швами» такие и откуда они берутся?
Тут надо рассмотреть конструктив.
Панель лучше всего «заметно» на этапе строительства:
ЗДЕСЬ ЖЕ НА ФОТО — ПРЕКРАСНО ВИДНЫ ОСНОВНЫЕ НЕДОСТАТКИ ПАНЕЛИ В ЦЕЛОМ:
Мы видим, что каждая плита — привезена уже готовой с завода и она «размером на комнату» (и между всеми плитами — эти самые швы). Внутри панели — железные ребра жесткости, поэтому вся плита представляет собой единую конструкцию, нарушать которую нельзя без потери ею прочности — именно поэтому в панели практически невозможно совершить перепланировку.
( но как уже было сказано, самые современные панели намного более гибки в этом смысле, часто — проемы прорезаны и укреплены уже на заводе, проемы в бОльшем количестве, чем количество межкомнатных дверей)
ОБЯЗАТЕЛЬНО К ПРОЧТЕНИЮ ВСЕМ, ЖЕЛАЮЩИМ ПЕРЕПЛАНИРОВОК. ОСОБЕННО ПЕРЕПЛАНИРОВОК ПАНЕЛЬНОЙ КВАРТИРЫ! РАССКАЗЫ С ИЛЛЮСТРАЦИЯМИ — ЧТО ТВОРЯТ ЛЮДИ В ПРОЦЕССЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ И ПОЧЕМУ ЭТО ОПАСНО!!!
ПРОЧИТАЙТЕ И НЕ ДЕЛАЙТЕ ТАК! (АНОНС — НЕЛЬЗЯ НЕ ТОЛЬКО СНОСИТЬ НЕСУЩЕЕ, НО И НЕПРАВИЛЬНО ШТРОБИТЬ)
ССЫЛКА 1 ССЫЛКА 2
ВСЕ ПЕРЕЧИСЛЕННОЕ В РАВНОЙ СТЕПЕНИ ОТНОСИТСЯ И К МОНОЛИТНЫМ КОЛОННАМ И К МОНОЛИТНЫМ НЕСУЩИМ СТЕНАМ
Вероятность «задувания» в большое количество швов, которыми соеденены плиты, особенно плиты старых серий, особенно когда панельному дому пол-века
В этих же швах часто возникает конденсат от перепада температуры и попадаемой влаги (снег, дождь), что приводит к сырости и плесени (это решаемо. Вопрос КАК). Также на возникновение конденсата и влажности влияет неработающая вентиляция. Что это и зачем это — здесь
Хорошая слышимость не только с улицы, но и от соседей в НЕКОТОРЫХ сериях панельных домов. НЕ во всех. Но нужно знать, и внимательно прислушиваться при выборе
В панельных домах могут быть низкие потолки
Во многих панельных домах (особенно старых серий) очень маленькие кухни
На фоне таких весомых недостатков может показаться, что панельный дом несовместим с понятием «комфортное жилье».
На самом деле это далеко не так.
ПЛЮСОВ ХВАТАЕТ!
Пол и стены там намного ровнее, поэтому отделку можно выполнить в сжатые сроки
Расход материала при этом будет незначительным, потому что поверхности лишены явных дефектов
В современных панельных домах (начиная с 80-х годов) стали использовать новые материалы, поэтому сейчас панельные дома приближаются по показателям теплосбережения к кирпичным, что является существенным плюсом
Панельные дома – самое доступное по цене жилье на сегодняшний день
Выводы про панельные дома:
Чем новее дом — тем ЛУЧШЕ все его ТТХ.
При поиске квартиры, изучая предложения, обращайте внимание на год возведения дома и его серию. Например, в типичных «хрущевках» и «брежневках» бесполезно искать жилье с просторной кухней. А зная серию панельного дома, можно изучить планировки квартир в интернете и учесть это при планировании ремонта и оптимальной расстановке мебели
Если в панели старой серии был капительный ремонт с дополнительной внешней отделкой стен (при адекватном соблюдении технологий), то такой дом по теплопроводности — становится в один ряд с современными сериями домов
Если выбранный панельный дом все-таки не имел капремонта и внешняя отделка у него «от строителей» из прошлого века — то имеет смысл еще до ремонта в квартире проверить герметичность наружных швов и озаботиться их самостоятельной герметизацией (услуги предоставляют за адекватную цену огромное количество строительных компаний)
Как видим — многие «страшилки» про панельные дома — неправильно применены к современным сериям «по старой памяти», с реальностью они пересекаются довольно слабо.
И, выбирая панель, как и дом любого типа, нужно понимать, чего от него ждать и — учитывать возможные нюансы.
Именно тогда — панельный дом станет вам ДОМОМ.
Удачного вам выбора!
